Dónde quiere vivir todo el mundo en Mar del Plata (y dónde está creciendo la ciudad, que no es lo mismo)

Hay dos preguntas que parecen la misma y no lo son: dónde conviene comprar en Mar del Plata y dónde está creciendo Mar del Plata. Tienen respuestas distintas, y esa diferencia es, más o menos, todo el mercado inmobiliario de la ciudad.

Cuanto más cerca del mar, más caro: la regla que no se rompe

El ranking del metro cuadrado marplatense se ordena casi con una regla de medir. Arriba de todo está Playa Grande, y detrás vienen Leandro N. Alem, Lomas de Stella Maris, Los Troncos y el corredor que baja hasta Varese. Es el mismo puñado de manzanas que era caro hace treinta años, y sigue siéndolo por un motivo bastante poco misterioso: no se fabrica más frente al mar.

El centro juega otro partido. No encabeza los precios, pero sí las consultas: es lejos la zona más mirada de la ciudad. Ahí el atractivo no es la vista, es que todo queda a pie.

El turismo pone la demanda, pero ya no en un solo mes

Mar del Plata concentra la enorme mayoría de la demanda inmobiliaria de toda la Costa Atlántica. No compite con Pinamar o Villa Gesell: juega en otra categoría.

El motor sigue siendo el de siempre —la ciudad se llena de gente en verano—, pero la lógica cambió. La temporada dejó de ser enero y febrero: hay fines de semana largos, congresos, torneos, escapadas de tres días en pleno agosto. Una propiedad que antes rendía dos meses ahora rinde a lo largo del año.

De ahí sale el producto más buscado del mercado, y no es casualidad que sea el más chico: departamentos de uno y dos ambientes. Se compran rápido, se venden rápido y se alquilan por temporada, que rinde bastante más que el alquiler tradicional a cambio de una cosa: laburo. Un temporario hay que gestionarlo todas las semanas.

Chauvín, Güemes y Constitución: los que se transformaron

Si hay un barrio que resume la última década es Chauvín: cerca del centro pero con perfil residencial, con una tanda de edificios nuevos que lo pusieron en todas las listas. Hay quien le dice "el SoHo marplatense", con el entusiasmo que suelen tener esos apodos.

Güemes juega otra cosa. Es comercial y turístico al mismo tiempo —la calle por la que el visitante camina sin que nadie se lo sugiera— y eso lo convirtió en uno de los mejores lugares de la ciudad para el alquiler temporario.

Constitución es la apuesta a futuro: la avenida que ordena la zona norte, con margen de valorización que en la costa top ya no existe. Y La Perla hace lo suyo desde hace años: está a la misma distancia del agua que barrios mucho más caros y no cuesta lo mismo.

El norte se quedó sin tierra y la ciudad empezó a mirar al sur

Este es el dato que cambia el mapa y que casi nadie tiene en la cabeza: al norte prácticamente no queda suelo para desarrollar. Lo que viene está del otro lado, en el corredor hacia Chapadmalal, con loteos grandes, barrios cerrados y proyectos que ya no se miden en pisos sino en hectáreas.

Cómo leer el mapa, en tres líneas

La costa top conserva el valor. El centro y Güemes ponen la rotación. Chauvín y Constitución son la apuesta a valorización. El sur es la frontera.

El mar sigue siendo el que fija el precio. La novedad es que dejó de ser lo único.